lunes, 12 de septiembre de 2011

PRINCIPIOS Y ORIENTACIONES SOBRE LA CONVIVENCIA EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado por: Edgar Fernando Martínez Z.
Bogotá D.C., 18 Marzo año 2010.
Fuentes Consultadas:  Ley 675 /2001 –  Código Nacional de Policía y Convivencia, Lonja de Tulua, Valle del Cauca;  Cartilla para la Convivencia -Alcaldía Mayor de Bogotá D.C. Año 2007

El artículo que hoy publico tiene como objetivo de hacer una recopilación de conceptos y de principios Normativos establecidos tanto por el Régimen de Propiedad como de las normas de Convivencia Ciudadana acerca de los principios y reglamentación interna  que se deben tener en cuenta para el diseño y organización interna de las Copropiedades con relación a la aplicación de los principios de buena vecindad, respeto para la sana convivencia y el uso adecuado de los bienes comunes.

Veamos que dice la Ley 675 de 2001, donde da los conceptos básicos sobre la Convivencia:

PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
La Ley 675 de 2001, en sus principios orientadores que aplican para el régimen y los que a él se someten; otorga los postulados  básicos sobre la Convivencia Pacifica, la Solidaridad, el buen uso de los espacios comunes y privados; para lograr el desarrollo empresarial y comunitario, como elemento fundamental del objeto social de una Copropiedad, y de paso exhorta para que de acuerdo a la definición de derechos y obligaciones de los propietarios, usufructuarios ó tenedores a cualquier titulo de una Unidad Privada, establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal y los reglamentos internos ó Manual de Convivencia; se defina como una Política y principio general en el cual deben actuar todos los órganos de dirección y administración, así como la comunidad que habita en la Copropiedad.

ARTÍCULO 2º. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY. Son principios orientadores de la presente Ley:

1.      Función social y ecológica de la propiedad.  Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.
2.      Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender por el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.
3.      Respeto a la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.
4.      Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común.
5.      Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.


EL COMITÉ DE CONVIVENCIA Y OTRAS INSTANCIAS ESTABLECIDAS EN LA LEY 675 DE 2001.

La Ley 675 de 2001, define los mecanismos para la solución de conflictos y da luz al fortalecimiento a un órgano asesor, de apoyo comunitario que en primera instancia busca dirimir las controversias internas en una Copropiedad, con principio de equidad y en cumplimiento a los principios orientadores que aplican para el régimen y procuran el respeto y la solución de conflictos.

ARTICULO 58º. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta Ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, de podrá acudir a:
1.      COMITÉ DE CONVIVENCIA. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida  en  edificios de uso residencial, su solución se podrá  intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente Ley, el cual  intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
2.      MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCION DE CONFLICTOS. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

 PARAGRAFO 1º. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y esta integrado por un número impar de tres (3) o más personas.

PARÁGRAFO 2º. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.

PARÁGRAFO 3º . Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

TIPS Y ORIENTACIONES A TENER EN CUENTA  PARA EL DISEÑO DEL MANUAL PARA LA CONVIVENCIA
DERECHOS
Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS
Los derechos y los deberes de cualquier ciudadano, están íntimamente ligados, puesto que el disfrute de un derecho implica siempre el cumplimiento de un deber, para no afectar los derechos ajenos. Esta premisa, tan sencilla,  que fácilmente se olvida, en su No aplicación causa la falta de convivencia pacifica.

Los principales derechos cuando se vive en un Edificio, Conjunto Residencial, Condominio ó Centro Comercial;  el cual cuenta con apartamentos, casas, locales en arrendamiento por parte de arrendatarios ó uso por parte sus propietarios ó tenedores, además de los derechos propios de todos los ciudadanos, son los que permiten el uso y disfrute del bien; el Ciudadano sea cual fuere su situación; tiene derecho a usar y servirse de todas las áreas y bienes comunes, (Ascensores, Jardines, Parques, Piscinas, Saunas, pasillos, escaleras, etc.) y de su Unidad Privada siempre que lo haga según la naturaleza y destino ordinario de los mismos, y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, habitantes, propietarios, arrendatarios, visitantes y personal que labora en la Copropiedad.

Otro derecho de los propietarios ó arrendatarios y de la comunidad en general, es el de vivir en un ambiente amable, limpio, saludable y estético. Por esa razón se debe insistir mucho, exigir permanentemente el cumplimiento de las más elementales normas de educación, solidaridad, respeto, la aplicación de la moral y las buenas costumbres..

ORIENTACIONES PARA LLEVAR UNA CONVIVENCIA PACIFICA Y OBTENER UN MEJOR NIVEL DE VIDA ENTRE LOS HABITANTES DE LA COPROPIEDAD:
Esta orientaciones son necesarias para que toda la comunidad comprenda que las normas y principios de convivencia, ayudan a obtener un mejor nivel de vida, evitan conflictos innecesarios, minimizan los riesgos de accidentes y catástrofes, mejoran las condiciones de salubridad, bienestar y facilitan una relación amable, amistosa y pacífica con sus vecinos

 No esta permitido modificar las fachadas y zonas comunales, cambiar el estilo de puertas y ventanas, colocar rejas distintas a las autorizadas por el propietario del inmueble. Esto con el fin de preservar el estilo arquitectónico de la edificación, porque uno de los principios de urbanismo en las Copropiedades es el de uniformidad.

 No esta permitido colocar avisos, letreros pancartas y similares en las ventanas o fachadas, con excepción de los avisos profesionales o comerciales, contemplados en el reglamento, en los casos particulares de Centros Comerciales o Centros Empresariales; se definirán la reglamentación para su uso de conformidad con las normas ambientales y de urbanismo.

 No esta permitido usar los pasillos, escaleras y puntos fijos para estacionar bicicletas o colocar enseres no autorizados, por las incomodidades que esto produce a los transeúntes y por el riesgo de accidentes. Por las mismas razones, está prohibido usar esas áreas para transitar en bicicletas, motos, patines, patinetas, o para jugar con pelotas y balones. Se debe agregar que estas prácticas producen deterioro y desaseo en las zonas comunales. Aquí se aplica lo referente a "dar a las áreas e instalaciones comunes el uso para el cual fueron destinadas".

 No esta permitido utilizar los parqueaderos como lugar de juegos o reunión. Es obvia esta prohibición, por los riesgos de accidente que puede causar.

 No esta permitido  usar los parqueaderos como depósitos, para almacenar muebles, enseres, materiales de construcción, etcétera, no solo por el aspecto de desaseo y desorden que se produce, sino por el grave riesgo que implica al reducir la visibilidad y la aireación, y aumentar el peligro de incendios, en sitios donde se acumulan gases y materiales inflamables.

 No esta permitido usar los parqueaderos para lavar los autos o someterlos a reparaciones mecánicas. Esto por que además de producir desaseo y contaminación, representa riesgos para la seguridad. Naturalmente, se pueden efectuar las reparaciones urgentes, como el cambio de una llanta, o la carga de una batería, lo cual es diferente a convertir el Parqueadero en taller.

 No esta permitido instalar o utilizar equipos o maquinaria que interfiera con las señales de televisión o radio pues se estaría atentando contra el derecho de la comunidad a recrearse sanamente.

 No esta permitido colocar a alto volumen los radios, equipos de sonido o televisores. Existen normas muy claras y severas contra la contaminación sonora, y es un verdadero abuso obligar a toda la comunidad o a nuestros vecinos a escuchar la música o el programa de TV que nosotros preferimos y a la hora que nosotros queramos. Esta mala costumbre es una de las quejas más frecuentes en las comunidades, y denota una pésima cultura y muy poca consideración y respeto por los demás. Por la misma razón, existen Salones Comunales, adaptados para que se puedan realizar en ellos reuniones sin perturbar la tranquilidad de los vecinos. Pero recuerde, que incluso en ellos, se deben cumplir las normas para evitar niveles de ruido que perturben a los demás.

 No esta permitido dejar las deposiciones fecales de los ejemplares caninos en las vías, parques o lugares públicos. Los propietarios o tenedores de los ejemplares caninos son responsables de recoger convenientemente los excrementos y depositarlos en bolsas de basura domiciliaria, o bien en aquellos lugares que para tal efecto destine la autoridad municipal. Parágrafo. Los propietarios o tenedores de ejemplares caninos que no recojan los excrementos en los lugares señalados en el inciso anterior, tendrán como sanción impuesta por la autoridad municipal competente, multa de cinco (5) salarios mínimos diarios legales vigentes o sanción de uno (1) a cinco (5) fines de semana de trabajo comunitario consistente en limpieza de los lugares que la respectiva alcaldía municipal defina. En caso de renuencia, se impondrá arresto inconmutable de tres (3) a cinco (5) días: la autoridad municipal procederá a trasladar el caso a la autoridad competente para conocer el caso y aplicar la sanción respectiva. Ver LEY 746 DE JULIO 19 DE 2002

 No esta permitido  que los perros transiten sueltos por las zonas comunes y las zonas públicas, y se ordena que "los ejemplares caninos deberán ir sujetos por medio de traílla, y provistos de bozal si es el caso específico de perros potencialmente peligrosos según las definiciones dadas por la mencionada Ley

 No está permitido fumar en las áreas comunes, de acuerdo a las nuevas disposiciones legales; excepto en lugares privados (Apartamentos, casas ó locales); está disposición está contenida en la nueva normatividad que rigen en la República de Colombia a partir de finales del año 2009.
LAS RELACIONES DE VECINDADLas relaciones de vecindad se forman a través del intercambio de actuaciones entre quienes habitan en un mismo lugar y entre éstos y su entorno.
Son deberes generales para fortalecer las relaciones de vecindad, entre otros, los siguientes:

 Mantener el sitio de vivienda y de trabajo en condiciones de seguridad y salubridad; así como estimular y Fortalecer los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad.

Se deben observar los siguientes comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad:

 Reparar las averías o daños de la vivienda que pongan en peligro, perjudiquen o molesten a los vecinos;

 Mantener limpias las áreas comunes de las copropiedades, entre otras las zonas verdes, los sitios de almacenamiento colectivo, las zonas de circulación y los parqueaderos; controlar el funcionamiento de los conductores de basura, unidades sanitarias, cañerías, timbres, sistemas de iluminación, de calefacción y de ventilación; tener lavados y desinfectados los tanques de almacenamiento de agua y mantener los hidrantes cercanos en buen estado y despejados. Los administradores de las copropiedades son responsables de este comportamiento;

 Respetar el derecho a la intimidad personal y familiar;

 Prevenir que los menores de edad o las personas con discapacidad física, sensorial o mental, se causen daño a sí mismos, a los vecinos, peatones o a los bienes de éstos;

 Utilizar debidamente los servicios públicos y los electrodomésticos para impedir que, por negligencia, se vean afectados los bienes de los vecinos y los comunes;

 El ejercicio de arte, oficio o actividad de índole doméstica deberá cumplir las normas ambientales vigentes;

 Cumplir el reglamento del inmueble en los casos de copropiedad o cuando la vivienda sea compartida; en especial lo relacionado con el mantenimiento, la conservación, el uso y el orden interno de las áreas comunes y el pago de las cuotas de administración;

No agredir física o verbalmente a vecino alguno, al personal directivo, a los representantes de la Administración, al personal que presta los servicios a la Copropiedad;

No ocupar el espacio ajeno y las áreas comunes de edificaciones sin los permisos  correspondientes; y de acuerdo a las disposiciones que establezca el reglamento.

No desarrollar arte, oficio o actividad de índole doméstica que contamine el ambiente u ocasione olores y ruidos que perturben la tranquilidad.

Espero que el contenido de este artículo, les sea de mucha utilidad en sus actividades y en la vida diaria, la ilustración de estos temas son complemento a los expuestos en esta sección del Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artículo.
Sí desea asesoría sobre el tema  ¡No dude en comunicarse!
en Bogotá D.C. Celular 301-7738219
Atentamente,                             

Edgar Fernando Martínez Z
Asesorias para Propiedad horizontal

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