ARTICULO ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL
PUBLICADO FECHA: ENERO DE 2016.
ACTUALIZADO: ENERO DE 2020
TEMA DE INTERES
“ORIENTACIONES Y RECOMENDACIONES PARA GERENCIA DE CENTROS COMERCIALES – ESTRATEGIAS EN MERCADEO Y ORGANIZACION”
Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado por: Edgar Fernando Martínez Zambrano
Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado por: Edgar Fernando Martínez Zambrano
Bogotá D.C., Diciembre de 2015
.
Fuentes Consultadas: Ley 675 de 2001, Guía Legis sobre Propiedad Horizontal, Asociación Colombiana de Centros Comerciales. - Enciclopedia del Mercadeo- Editorial Mcgraw Hill año 2001- Manual de Vitrinismo de la Asociación Española de Centros Comerciales Año 2005- Memorias del foro taller sobre Explotación Económica de los Bienes Comunes en la Propiedad Horizontal Septiembre de 2010. - Decreto 1060 de 2009 Ministerio de Vivienda, Ambiente y Desarrollo Territorial -Sentencia C-812 de 2009- Corte Constitucional - Estatuto Tributario – J. Fernando Álvarez, Editorial Temis año 2005. - Entidades sin ánimo de lucro – Régimen tributario especial Juan Carlos Jaramillo, Editorial Legis año 2001 - Administración de la Propiedad Horizontal – Alvaro Enrique Camacho, Editorial Legis año 2005. El abogado de la Propiedad Horizontal – Omar Morales Benítez, Editorial Planeta año 1.989. – Guía Básica de términos para Centros Comerciales –Asociación Española de Centros Comerciales.
Redactado por: Edgar Fernando Martínez Zambrano
Bogotá D.C., Diciembre de 2015
.
Fuentes Consultadas: Ley 675 de 2001, Guía Legis sobre Propiedad Horizontal, Asociación Colombiana de Centros Comerciales. - Enciclopedia del Mercadeo- Editorial Mcgraw Hill año 2001- Manual de Vitrinismo de la Asociación Española de Centros Comerciales Año 2005- Memorias del foro taller sobre Explotación Económica de los Bienes Comunes en la Propiedad Horizontal Septiembre de 2010. - Decreto 1060 de 2009 Ministerio de Vivienda, Ambiente y Desarrollo Territorial -Sentencia C-812 de 2009- Corte Constitucional - Estatuto Tributario – J. Fernando Álvarez, Editorial Temis año 2005. - Entidades sin ánimo de lucro – Régimen tributario especial Juan Carlos Jaramillo, Editorial Legis año 2001 - Administración de la Propiedad Horizontal – Alvaro Enrique Camacho, Editorial Legis año 2005. El abogado de la Propiedad Horizontal – Omar Morales Benítez, Editorial Planeta año 1.989. – Guía Básica de términos para Centros Comerciales –Asociación Española de Centros Comerciales.
El Contenido de este Artículo; brindará una orientación general sobre las herramientas que requiere la Gerencia de los Centros Comerciales en Colombia, tanto en los fundamentos técnicos como elementos en materia de gestión de mercadeo y merchandising, para la organización interna del Centro Comercial.
Para los Centros Comerciales tanto el Reglamento de Propiedad Horizontal elevado a escritura pública; y como los reglamentos internos, permitan desarrollar mecanismos y procesos que faciliten la administración correcta y eficaz de los bienes y servicios comunes, procuran generar un adecuado funcionamiento, mantenimiento y conservación; promuevan el objeto comercial y social junto con los elementos de Marketing que pretenden el posicionamiento del Centro Comercial para incrementar la frecuencia de visita, con ello las actividades comerciales y las ventas en los locales y establecimientos ubicados en este.
Es imperativo para definir un estudio de mercadeo, identificar la actividad y tipo de productos que se ofrecen en cada local comercial, las marcas de productos ó servicios exclusivos que se promocionan en estos establecimientos, la organización y planograma de elementos como stands, anclas, cajas de iluminación y espacios para publicidad, la organización de las vitrinas; la programación de eventos y la promoción y organización de los mismos; mediante la definición de estrategias y pautas publicitarias, campañas en medios masivos como radio televisión, é internet.
Los Centros Comerciales, además dentro de sus características propias, pueden hacer aprovechamiento de los equipamentos comunes, que les permitirá a la persona jurídica, contar con ingresos bastante altos por concepto de la explotación económica de los bienes comunes.
Con la formulación de la Ley 675 de 2001, los ponentes del proyecto legislativo, incluyeron al régimen para la propiedad horizontal los inmuebles denominados “Centros comerciales”, con base a la orientación que llevan otros países del hemisferio, aunque bajo el concepto que se maneja en Nuestro País y con ello le dieron a este tipo de entes el carácter de personas jurídicas sin animo de lucro.
La Asamblea de Propietarios de los edificios y centros comerciales, de acuerdo a su objeto social; debe estructurar lineamientos para el desarrollo como organización, para ello debe definir la gerencia estratégica (administración) enfocada al cumplimiento de sus tareas en materia administrativa financiera, de promoción de servicios, mantenimiento y conservación, ornato, seguridad y logística para que brinde comodidad y optimice su operación para su mercado interno (locales) enfocado hacía su mercado objetivo y sus visitantes.
CONCEPTOS BÁSICOS SOBRE CENTROS COMERCIALES - SINOPSIS
Que Es Un Centro Comercial?
Un centro comercial, shopping o mall es una construcción que consta de uno o varios edificios, por lo general de gran tamaño, que albergan locales y oficinas comerciales aglutinados en un espacio determinado concentrando mayor cantidad de clientes potenciales dentro del recinto.
El tamaño es una de las diferencias fundamentales entre un centro comercial y un mercado; además, este último puede no situarse en un sitio techado. Otra diferencia es la existencia de una o más tiendas ancla; esto es los hipermercados o tiendas por departamentos presentes en el centro comercial.
Un centro comercial está pensado como un espacio público con distintas tiendas; además, incluye lugares de ocio, esparcimiento y diversión, como cines o ferias de comidas dentro del recinto. Aunque esté en manos privadas, por lo general los locales comerciales se alquilan y se venden de forma independiente, por lo que existen varios dueños de dichos locales, que deben pagar servicios de mantenimiento al constructor o a la entidad administradora del centro comercial.
Pero como define el régimen de la propiedad horizontal el concepto de centro comercial
ARTÍCULO 3º. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente Ley se establecen las siguientes definiciones:
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
Se puede definir al Centro Comercial; como un conjunto de establecimientos comerciales independientes, planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio de unidad; cuyo tamaño, mezcla comercial, servicios comunes y actividades complementarias están relacionadas con su entorno, y que dispone permanentemente de una imagen y gestión unitaria.
Historia de los Centros Comerciales en el Mundo
La primera estructura parecido a lo que se considera como un "centro comercial" en la actual se encuentra en la ciudad de Damasco, la capital de Siria. Se llama Al-Hamidiyah en el antiguo zoco de Damasco y se remonta al siglo XIX. Gran bazar de Isfahan, que es cubierto en gran medida, se remonta al siglo XVII. Los 10 kilómetros de largo cubierto Gran Bazar de Teherán también tiene una larga historia. El Gran Bazar de Estambul, construido en el siglo XV y sigue siendo uno de los mercados cubiertos más grandes del mundo, con más de 58 calles y 4.000 tiendas.
Gostiny Dvor en San Petersburgo, que se inauguró en 1785, puede considerarse como uno de los complejos comerciales de primera a propósito-construido tipo de centros comerciales, ya que consistía de más de 100 tiendas con una superficie de más de 53.000 m2 (570.000 pies cuadrados).
En Colombia, el desarrollo se demoró aún más. No fue sino hasta 1972 cuando se inauguró el primer gran centro comercial del país, el "Centro Comercial San Diego" de Medellín. Este centro hasta hoy es uno de los más importantes de la capital paisa y fue ampliado dos veces en 1986 y 1995 (LOPEZ, L.P./CASTILLO, X. 1995, P.110).
En 1976, o sea diez años después de la inauguración del "Iguatemi" de São Paulo, entró en funcionamiento "Unicentro" como el primer centro comercial regional de Bogotá. Por muchos años este centro comercial quedó sin competencia debido a los problemas que tuvo en el principio, los cuales desalentaron a otros inversionistas en realizar semejantes proyectos. Sólo en 1982 y 1984 surgieron con los centros "Granahorrar" y "Metrópolis" otros dos centros comerciales grandes. Sin embargo, éstos tenían solamente la mitad de los locales de "Unicentro", por lo tanto representan hoy los centros comerciales y recreacionales más pequeños de Bogotá. Luego ante el éxito de los centros comerciales de gran escala en la capital del país, se construyeron centros comerciales é hipermercados en todo el país.
Otra tendencia urbana, tuvo auge a partir de los años 70, con la organización de los pequeños y medianos comerciantes, que permitió el auge de los pequeños centros comerciales estilo galería, circunstancia y tendencia que se ha extendido por todo el país como un elemento de organización del comercio minorista.
Tamaño de los centros comerciales
Según los acuerdos alcanzados por International Council of Shopping Centers (ICSC), el ente mundial que define los standares para el concepto de centros comerciales que ha sido homologado por las asociaciones de centros comerciales de países europeos, la clasificación por tamaño de los centros comerciales es:
Denominación
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Siglas
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Muy grande
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MG
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más de 79.999 m2
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Grande
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GR
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entre 40.000 y 79.999 m2
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Mediano
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ME
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entre 20.000 y 39.999 m2
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Pequeño
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PE
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entre 5.000 y 19.999 m2
|
Los edificios con menos de 5.000 m2 de SBA no se consideran centros comerciales, sino galerías comerciales.
Características de los Centros Comerciales.
Los centros comerciales poseen un orden determinado para disponer las tiendas; por ejemplo, una planta o sector es sólo para ropa, otro es para el expendio de comida y restaurantes, otro es para cines y centro de diversión y ocio. Es casi imprescindible que el centro comercial tenga un supermercado o hipermercado.
Los centros comerciales son más habituales en las grandes ciudades, para así evitar el congestionamiento que produciría un mercado público, aunque los centros comerciales en ocasiones no evitan esta situación. La implantación de los centros comerciales está más arraigada en los países occidentales (América y Europa) y en el sureste asiático.
El centro comercial, además de tener una entidad comercial o económica, también tiene una gran connotación sociológica o antropológica, pues es un espacio de intercambio social y humano. Cumple las mismas funciones que cumplía la antigua plaza del pueblo: lugar de encuentro, manifestación de los intereses de las personas hacia los otros vecinos, que al final de la jornada en un fin de semana han pasado por allí, que es como la calle mayor que va a la plaza mayor en los pueblos o su equivalente en los barrios. Tiene un horario para los diferentes grupos de personas: familias, adolescentes, jóvenes, mayores, etc. Además, los gestores del centro y los comerciantes lo saben y organizan sus ofertas, promociones, exposiciones, para todos estos grupos.
AGREMIACIONES INTERNACIONALESEl International Council of Shopping Centers ICSC es la agremiación que concentra los Centros Comerciales de alta gama en el mundo; y asiste a sus miembros en el desarrollo de sus negocios por medio de educación profesional, conferencias y convenciones, publicaciones, investigación y acciones legislativas. Otras actividades que desarrolla el ICSC son:
- Recabar y difundir información entre sus miembros relacionada con técnicas para operar redituablemente, que sirven para mejorar la situación de la plaza comercial en lo individual, y de la industria en su conjunto.
- Estudiar las condiciones económicas, de mercadotecnia y promoción que afecten a la industria de los centros comerciales.
- Promover el prestigio y status de sus miembros como expertos reconocidos en el campo de desarrollo y administración de centros comerciales.
- Alentar la investigación enfocada a la arquitectura y diseño de plazas comerciales y hacia el desarrollo de métodos mejorados en los temas administrativos y de mantenimiento.
En Latinoamérica existen agremiaciones en cada uno de los países; y en Colombia existe la Asociación de Centros Comerciales de Colombia; entidad gremial en la cual están vinculados la mayor cantidad de centros comerciales de grandes superficies, que desempeña actividades gremiales de capacitación, orientación y representación del sector de los centros comerciales, que permite fortalecer la visión y estrategias en para el sector.
Tipos de centros comerciales
Existe una serie de denominaciones técnicas definidas por el ICSC, para definir la tipología de centros comerciales; entre ellos tenemos:
- Fashion Mall: De dimensiones enormes con una tienda departamental grande, así como al menos 150 locales comerciales de venta lmnudeo, sin supermercado, generalmente de ropa y artículos de uso personal, casi siempre con clima, cerradas y de varios pisos y habitualmente acompañandos de cines.
- Community Center: De uso diario, por consiguiente con supermercado, artículos de uso común, variedad de productos que son de uso diario, visitadas por lo menos 1 vez a la semana, cerradas, climatizadas, son sólo de 1 piso y suelen contar con cines.
- Power center: Varios big boxes únicamente, no tienen pasillos interiores, básicamente son comercios de grandes dimensiones con «category killers».
- Town Center: No necesariamente es un ancla de grandes dimensiones, pero sí varias chicas y con productos de uso cotidiano con muchos servicios (tintorerías, mercerías, convivencia, blancos, electrodomésticos, etc, generalmente con pasillos interiores, aunque no siempre son cerradas.
- Online: El centro comercial online es la forma de comprar que la gente mas está aceptando últimamente, y es que las comodidades de poder comprar desde su casa o puesto de trabajo, sin la necesidad de desplazarse gastando gasolina y/o tiempo, está causando furor. Este tipo de centros comerciales destaca por su crecimiento estadístico de ventas en los ultimos años.
- LifeStyle Center: Es una variante de los comunity center o de los fashion mall en los que se combinan hoteles, condominios, centro de convenciones, etc.
- Strip Mall: Centros comerciales de calle, más comúnmente de servicios, sin embargo con variedad de giros y algo de ropa, ya sea de una marca en especial pero muy exclusiva, o bien de uso común, tienen sólo los pasillos frontales a los locales, no son climatizadas, el estacionamiento está enfrente de cada local, hay desde 1 hasta 3 pisos, comúnmente tienen algunos de los locales para oficinas, etc.
En Colombia, y conforme lo establece el desarrollo del sector y la dinámica, se distinguen los centros comerciales tipo galería, los de grandes superficies y los edificios para uso comercial y de oficinas.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN LOS CENTROS COMERCIALES EN COLOMBIA
Los Centros Comerciales, y su sometimiento al régimen; deben definir el Reglamento de Propiedad Horizontal elevado a escritura pública; y dentro de su organización, los reglamentos internos, permitan desarrollar mecanismos y procesos que faciliten la administración correcta y eficaz de los bienes y servicios comunes, procuren su adecuado funcionamiento, mantenimiento y conservación; promuevan el fin social y la promoción de la convivencia; orientando los mecanismos para el manejo adecuado de los recursos involucrados en cada Centro Comercial de acuerdo con sus características particulares.
La Ley 675 de 2001, define en su artículo 4; que todo inmueble que sea sometido al régimen de propiedad horizontal, debe cumplir los requisitos de diseño, bajo la aplicación de la definición de bienes privados y bienes para uso común en concordancia con los principios de urbanismo y la destinación en el uso, que apliquen para el Centro Comercial de acuerdo a la ubicación.
DEFINICION SEGUN ARTÍCULO 3° LEY 675 DE 2001
EDIFICIO O
CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles
cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de
actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística
vigente.
Que indica la Ley 675 de 2001, sobre el Reglamento de Propiedad Horizontal.
DE
ARTICULO 4º. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta Ley.
ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir como mínimo:
1. El nombre e identificación del propietario.
El nombre distintivo del edificio o conjunto.
La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.
PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.
PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.
PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.
ARTÍCULO 6º. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
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PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.
El reglamento de propiedad horizontal, se define como el Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de edificio ó centro comercial sometido al régimen de propiedad horizontal; donde se definen las condiciones de la Edificación, la tradición del Inmueble que dio lugar al Centro Comercial, el alinderamiento general, la ubicación del predio, El inventario de los Bienes Comunes, la determinación de las unidades privadas (locales ú oficinas), los índices de participación y módulos de contribución a las expensas comunes (según el uso comercial), los deberes y derechos de los propietarios y tenedores de las unidades privadas tanto con estas como con los bienes comunes, la dirección y administración de la Persona Jurídica que surge al constituirse y someterse al régimen de la Propiedad Horizontal, basado en los principios del derecho privado.
Los fundamentos del derecho privado son el principio constitucional que rige para nuestra nación, la cual da potestad a los ciudadanos de asociarse bajo principios del pluralismo social, para desarrollar actividades en común, y éste es uno de los principios del régimen para la Propiedad Horizontal, el cual busca regular el ejercicio de derechos privados de los propietarios de inmuebles sometidos a este régimen.
SECTORIZACION DE LOS SERVICIOS PARA LA APLICACIÓN DE EXPENSAS COMUNES GASTOS DE MERCADEO
Los Centros Comerciales, por su condición de desarrollar actividades comerciales, se diferencian de las copropiedades de uso residencial, a razón que los diseños y desarrollo, les brindan unas características propias para su actividad, lo cual se genera una referencia y a su vez una infraestructura física enfocada a generar espacios de circulación peatonal para el desarrollo de su objeto social; con el objeto de generar sensaciones de tranquilidad, confort, disfrute y goce de los elementos y bienes comunes.
La fijación de los módulos de contribución, garantizará que las expensas comunes relacionadas con bienes y servicios comunales, que No esten destinadas a uso y goce general, sean sufragadas por los propietarios de los bienes privados que deriva los mayores beneficios de su uso en las copropiedades de uso comercial.
Con lo anterior el artículo 31 de la Ley 675 de 2001, dispone que los reglamentos de Propiedad Horizontal de los edificios ó centros comerciales, deben preveer de forma expresa la sectorización de los bienes y servicios comunes; que No estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, su destinación ó localización.
Los módulos de contribución son índices que establecen la participación porcentual bajo el criterio de ponderación objetiva en las expensas causadas de acuerdo al sector donde se encuentre ubicado el bien de domino particular y conforme el uso y goce de los servicios que le corresponda, de acuerdo a las características en las instalaciones y equipamentos de la Copropiedad.
Que indica la Ley 675 de 2001, acerca del tema de los módulos de contribución y sectorización de los servicios para la fijación de expensas comunes para los locales y demás bienes de dominio particular en centros comerciales.
Con lo anterior el artículo 31 de la Ley 675 de 2001, dispone que los reglamentos de Propiedad Horizontal de los edificios ó centros comerciales, deben preveer de forma expresa la sectorización de los bienes y servicios comunes; que No estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, su destinación ó localización.
Los módulos de contribución son índices que establecen la participación porcentual bajo el criterio de ponderación objetiva en las expensas causadas de acuerdo al sector donde se encuentre ubicado el bien de domino particular y conforme el uso y goce de los servicios que le corresponda, de acuerdo a las características en las instalaciones y equipamentos de la Copropiedad.
Que indica la Ley 675 de 2001, acerca del tema de los módulos de contribución y sectorización de los servicios para la fijación de expensas comunes para los locales y demás bienes de dominio particular en centros comerciales.
MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.
ARTICULO 27. FACTORES DE CALCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS CONJUNTOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular.
Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados (ó de dominio particular) del respectivo sector, quienes deberán sufragar de acuerdo con los modulos de contribución respectivos, definidos y calculados conforme las normas establecidas por el Propietario Inicial (constructor) en el reglamento de propiedad horizontal; en sujeción al principio del derecho privado.
Los recursos de cada sector de contribución, se precisarán dentro del presupuesto anual de la Copropiedad y sólo podrán sufragar las erogaciones ó gastos inherentes a su destinación especifica.
Los recursos de cada sector de contribución, se precisarán dentro del presupuesto anual de la Copropiedad y sólo podrán sufragar las erogaciones ó gastos inherentes a su destinación especifica.
GASTOS Y ACTIVIDADES DE MERCADEO EN CENTROS COMERCIALES
Los Centros Comerciales, por sus características y su proyección de obtener gran cantidad de visitas a sus instalaciones, debe ofrecer una gama amplia de estrategias de mercadeo con el fin que los representantes de los locales puedan promocionar actividades para la obtención de la visita de gran afluencia de público.
El centro comercial es un lugar de ocio, consumo, gastos y estudios indican que 2 de cada 3 decisiones de compra se realizan en ese mismo momento en el centro comercial a través del contacto publicitario antes de la compra; por lo tanto la inversión en publicidad visual en las instalaciones junto con el desarrollo de eventos promocionales, desfiles de moda, concursos, decoraciones por temporadas, entre otras actividades ligadas con el aprovechamiento y explotación económica de los bienes comunes; deben ser los ejes fundamentales de la gerencia del centro comercial, unido a campañas publicitarias en medios masivos como radio, prensa y televisión; respaldado por una estructura organizacional.
En tal sentido es importante definir dentro del presupuesto de gastos, el proyecto de actividades de promoción y publicidad, eventos y actividades; para lo cual se sugiere que en los centros comerciales se conformen comités técnicos entre los propietarios ó tenedores de los locales para que definan políticas y estrategias de marketing y promoción para obtener mayores beneficios y de paso que incentiven no solo el aumento de las ventas de los establecimientos y negocios ubicados en los locales, sino el posicionamiento de marca del centro comercial, lo cual brindará un mayor avalúo a los locales y prestigio. Estos comités deben ser apoyo tanto para la administración (gerencia) como para el Consejo de Administración en la proyección y organización de las actividades y gastos en materia de mercadeo estratégico.
Con el crecimiento de la tecnología, un elemento esencial que debe tener un centro comercial para la consolidación de su imagen, marca é identidad corporativa, para la promociona de sus actividades y destacar las características de sus instalaciones, para ello debe contar con su propio sitio en internet ó sitio web; el cual debe ser diseñado por expertos en diseño gráfico y consolidación de herramientas tecnológicas que faciliten la navegación para sus visitantes, el contacto a través de correos corporativos con sus clientes y promocionen las marcas y establecimientos de su mercado interno (establecimientos).
EXPLOTACION ECONOMICA DE LOS BIENES COMUNES EN LOS CENTROS COMERCIALES EN COLOMBIA
Los Centros Comerciales y similares; cuentan con Bienes Comunes definidos para la explotación económica, de acuerdo a las características del uso comercial; que se definen en el reglamento y que corresponde a elementos de bienes comunes tanto esenciales como No esenciales como fachadas, pasillos, estacionamientos, baños, gimnasios, locales.
Los Centros Comerciales, generan ingresos por el aprovechamiento de los bienes y equipamentos comunes, gracias a sus características como fuente de renta fija y variable; en el cual se tiene la posibilidad de generar ingresos por arrendamiento de espacios horizontales (pasillos, estacionamientos) fachadas, anclas, equipamentos como baños; para beneficio de los visitantes y desarrollo de actividades de los establecimientos; y para ampliar la gama de servicios que se ofrece a los visitantes como juegos, zonas de comidas, zonas de eventos, cajeros electrónicos y similares.
Esta explotación es muy importante para la generación de ingresos, en contraprestación del desarrollo y visión empresarial de estos; en el cual se ofrecen servicios especializados para los usuarios; y se desarrollan actividades con énfasis en mercadeo propios, que permiten calificar las condiciones de calidad y capacidad logística de los Centros Comerciales ó similares.
Para el caso de la explotación económica de bienes comunes, se debe tener en cuenta que los ingresos por este concepto provienen de actividades complementarias del objeto y mecanismo principal de recaudo de ingresos establecido en el régimen de la Propiedad Horizontal (cuotas de sostenimiento); en cumplimiento de su objeto social, los cuales No desvirtúan que estas actividades integren los rubros de ingreso en el presupuesto con el fin de atender los gastos para el mantenimiento, y conservación de los propios bienes comunes y los servicios que ofrece la Copropiedad.
Es importante, tener en cuenta que si este aspecto se encuentra definido dentro del Reglamento de Propiedad Horizontal, y en este se define cuales bienes comunes serán dispuestos para su explotación económica; es decisión de la Asamblea de Propietarios; definir los alcances, la reglamentación para su uso, la figura que respalde la forma en que se explotará y los ingresos que se definen para los bienes comunes que serán aprovechados; el uso que se le indique para su explotación, debe concordar con lo establecido en las normas de urbanismo y uso de suelo definidas para el sector donde se encuentra el centro comercial.
El reglamento de Propiedad Horizontal en cumplimiento a lo establecido en el régimen y en la licencia de construcción; debe indicar de forma clara; los bienes comunes y su localización; incluso indicando los bienes y equipamentos definidos para la explotación económica de acuerdo a sus características y ubicación. Es entonces facultad de la Asamblea de Propietarios; definir la reglamentación para el uso y la forma en que se explotaran económicamente, y definirán en el presupuesto los ingresos que por dichas actividades deba percibir la Copropiedad.
Así mismo es potestad de la Asamblea de Propietarios, con Quórum calificado; priorizar el cambio de uso a ciertas áreas comunes que puedan ser susceptibles de aprovechamiento económico, con la respectiva reforma la reglamento; siempre y cuando esta decisión se cumpla en concordancia con el uso de suelo establecido por planeación, las normas ambientales y de urbanismo; que genere el menor impacto negativo para la comunidad
La Ley 675 de 2001, define los alcances para determinar la calidad de bienes comunes susceptibles de aprovechamiento económico de acuerdo a las características de la persona jurídica sin animo de lucro.
ARTICULO 19º. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.
ARTICULO 33. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde éste se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.
PARÁGRAFO. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
ARTICULO 34. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformado por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto
En materia tributaria y fiscal, la Propiedad Horizontal, las copropiedades y Centros Comerciales sometidos a este régimen pertenecen a un régimen tributario especial No contribuyente de Renta, No declarante de IVA y otros gravamenes Nacionales y Municipales.
La importancia de que se califique como entidad sin animo de lucro, a las copropiedades y unidades sometidas a la Propiedad Horizontal; es tal, que por esta condición No son sujetos activos de pago de impuestos, ni sujeto pasivo de retenciones, toda vez que las rentas percibida No son susceptibles de distribución total ó parcial a cualquier título a favor de personas naturales ó jurídicas, durante la existencia de la Personería Jurídica.
El Decreto 1060 de 2009, expedido por el Ministerio de Vivienda y desarrollo, ratifico el parágrafo de la Ley 675 de 2001, sobre la calidad que ostenta la persona jurídica en cuanto a su principio de sin animo de lucro, tema que fue de amplia y libre interpretación en materia jurídica y tributaria, sobre los mecanismos que se utilizaban para la explotación económica por arrendamiento de bienes comunes como parqueaderos, salones comunales, locales para uso comercial; en principio, por el concepto en materia fiscal y tributaria que la actividad de arrendamiento esta sujeta a la causación, declaración y pago del Impuesto al valor agregado (IVA); el cual era aplicado por Asesores Contables; a pesar del concepto establecido en la Ley 675 de 2001 sobre la exoneración de este impuesto en contravía al estatuto tributario. A la fecha No existe un concepto formal por parte de la DIAN sobre la exención del IVA (y otros gravámenes) para las actividades de arrendamiento de los Bienes de Uso Común en la Propiedad Horizontal
La sentencia C -812 de 2009 en la cual la Corte Constitucional, considero que no es necesario ni procedente proferir un fallo de constitucionalidad condicionada, por cuanto la interpretación que propone el actor es la única posible. Un fallo de constitucionalidad condicionada es procedente cuando, de varias interpretaciones plausibles de una norma legal, sólo una o algunas de ellas son constitucionalmente admisibles, y por tanto, se hace necesario, en la parte resolutiva de la sentencia, precisar cuáles de ellas lo son. Pero en este caso, la norma no admite una interpretación distinta a la que propone el demandante en su solicitud subsidiaria, y por lo tanto, no es necesario escoger entre varias alternativas. La interpretación “alternativa” que el actor explica pero no comparte, en el sentido de que los bienes desafectos, por seguir siendo de propiedad de la persona jurídica originada en la propiedad horizontal, no pueden ser objeto de ningún impuesto nacional ni del impuesto de industria y comercio, no es una interpretación plausible de la norma.
De no ser así, las propiedades horizontales contarían con una ventaja tributaria injustificada en relación con otras personas jurídicas que se dedican al mismo tipo de actividad lucrativa, comercial, industrial o de servicios, o explotan de la misma manera privada bienes semejantes; y quienes trabaren relaciones comerciales con ellas gozarían también de una ventaja injustificada en comparación con el universo de quienes establecen cotidianamente relaciones comerciales con otras categorías de personas jurídicas. Esta calidad de no contribuyente sólo se predica en relación con las actividades propias de su objeto social. Así lo dice expresamente el artículo 33 de la ley 675 de 2001. De realizar actividades ajenas a su objeto social, la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal pierde su calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, y del impuesto de industria y comercio. Esto es cierto, aún si no se ha surtido el proceso de desafectación regulado en los artículos 20 y 21 de la Ley 675 de 2001. De surtirse un proceso de desafectación, los actos o negocios jurídicos que recaigan sobre los bienes privados que surjan del mismo, se someten al régimen tributario general, nacional o territorial, y por mandato expreso de la ley, serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria.
Los bienes comunes pueden ser sujetos de negocios o actos que impliquen una remuneración (actos mercantiles) y con la cual la propiedad horizontal podrá desde ceder el uso de un bien común, hasta constituir un Establecimiento de Comercio de propiedad de la persona jurídica, que tenga por objeto la explotación económica de ciertos los bienes comunes. La explotación económica no desnaturaliza la propiedad horizontal como entidad sin ánimo de lucro: (es claro que el ánimo de lucro se refiere a la posibilidad que tienen los entes de repartir los excedentes o las utilidades de un período) y su objeto, que es el mantenimiento de los bienes comunes.
la explotación económica en actividades que generen ingresos puede estar en cabeza de la misma persona jurídica y No por un tercero; es decir un ejemplo claro es cuando la Asamblea determina que desarrollará actividades adicionales para generar ingresos a cargo y responsabilidad de la Administración de la Copropiedad; sin que esto implique que la explotación se pueda desarrollar bajo la administración de un tercero, como en los casos de los Centros Comerciales que en ocasiones contratan a firmas especializadas para que administren parqueaderos ó servicios de baños para uso público visitante del mismo.
Los ingresos por la explotación económica deben estar definidos por la Asamblea de Propietarios y el Reglamento de Propiedad Horizontal; para suplir las expensas comunes necesarias para la conservación y el mantenimiento según lo defina el presupuesto; ó para desarrollar una Inversión para el mejoramiento de la Copropiedad
De acuerdo a lo que defina la Asamblea de Propietarios, bajo la orientación de la administración y la asesoría contable; sobre el objeto de la explotación económica de los bienes comunes; se puede determinar que los ingresos provenientes por este concepto, se definan de acuerdo a la formalidad con la cual se desarrolle la explotación; como puede ser por arrendamiento, alquiler simple, ó aprovechamiento; entre otras figuras en el manejo contable.
Los ingresos por este concepto deben propender en generar rentas para el sostenimiento y conservación de los bienes y servicios comunes, para que generen la disminución las cuotas de sostenimiento a cargo de las unidades de dominio particular representado por sus propietarios y tenedores; así mismo los ingresos se reflejarán en los informes financieros tanto en el estado de resultados, en el balance general (en caso de contrato de arrendamiento) y en la ejecución presupuestal; entendiendo que en el caso que exista un contrato de arrendamiento se considera un ingreso fijo; mientras que el alquiler simple ó aprovechamiento sería un ingreso variable que puede estar presupuestado pero No es definitivo a razón que puede fluctuar en un mayor ó menor ingreso por este concepto.
Algunas copropiedades y centros comerciales, obtienen ingresos por la explotación económica de los bienes comunes, como lo hemos expuesto con el alquiler ó similar de sus bienes y equipamentos; pero existen otros factores como el ingreso por venta de material de reciclaje; el cual se considera que está incluido en las actividades de la exención de impuestos de acuerdo al régimen de la P.H.
Sin embargo, cabe recordar que la venta de productos por distribución de terceros (como la venta de gaseosa, helados y otros); No tienen exención en el pago de impuestos, a razón que la persona jurídica a pesar que utiliza las áreas comunes para la exhibición de estos; está distribuyendo productos gravados con el IVA; de otra entidad. Lo que implica que debe facturar a sus clientes por el desarrollo de esta actividad y declarar el tributo.
La explotación económica que se desarrolle sobre ciertos bienes y equipamentos comunes; debe estar respaldada por una reglamentación para cada caso; y en casos específicos de la explotación por alquiler de locales é inmuebles definidos como bienes comunes; debe estar sujeto a un contrato de arrendamiento; en el cual debe quedar muy claro que el bien sujeto a arrendamiento ó alquiler; no perderá su calidad de bien común; las condiciones comerciales y que estará sujeto al desarrollo de actividades acordes a lo establecido en las normas ambientales y de urbanismo que aplican para el sector.
REGLAMENTACION INTERNA PARA USO DE ÁREAS COMUNES, ZONAS DE ESTACIONAMIENTO, VITRINISMO, ZONAS DE COMIDAS, ZONAS DE ENTRETENIMIENTO
Los Centros Comerciales, por sus características física y las actividades que en él se desarrollan y al tener la posibilidad de generar ingresos por el aprovechamiento de los bienes y equipamentos comunes, deben definir de forma estratégica por parte la Asamblea de propietarios y la Gerencia del centro de las disposiciones normativas internas que en complemento del reglamento de propiedad horizontal, fomenten el funcionamiento ordenado del centro comercial y las actividades que allí se desarrollan a favor de sus visitantes.
Con lo anterior se define la uniformidad y ecuanimidad, con el objeto de obtener el posicionamiento por la imagen que proyecte el centro comercial a sus visitantes, para ello cada área ó sector de zonas comunes del mismo, debe ser un elemento funcional dentro de la integración y funcionamiento de éste, dependiente del buen estado de sus equipos como escaleras, ascensores, estacionamientos zonas de comida y entretenimiento. Ahora la unidad de criterio en el manejo de la promoción visual (merchandising) de los locales y galerías dentro del centro comercial, que favorezca el impulso para la promoción de las ventas.
Los estudiosos de los proyectos para el desarrollo de centros comerciales destacan que en las instalaciones para obtener mayor impacto en los visitantes, se debe generar el manejo de los conceptos contemporáneos, limpios, pero cálidos a la vez, la presencia equilibrada de colores fuertes que se contrastan con materiales y texturas como el acero, ahora carente de brillo y efectos recargados pues su presencia es protagónica pero sutil. La ergonomía y el diseño en los muebles habilitados para el descanso de los visitantes son claves, pues entre más cómodo puedan descansar más pronto volverán a recorrer unidades de comercio o de negocios.
El uso de obras de arte de buen gusto para disfrute general es algo que todo visitante agradece, ya que no solo se le da la oportunidad de apreciar una expresión artística sino que se le da el mensaje de que es importante y se le tiene en cuenta.
En los cuartos de baño el respeto por la intimidad debe ser importante; esto, acompañado de elementos llamativos como grifos de buena factura, paneles con toallas de papel y dispensadores de jabón con diseño especial. Todo manejado de un contexto de colores cálidos darán una sensación de confort.
Los alcances del presente artículo se encuentran dentro del producto Disco Compacto para Centros Comerciales en Colombia, el cual contiene las recopilación documentos técnicos relacionados sobre Centros Comerciales sometidos a la propiedad horizontal; este disco y el material incluido en este tienen como objetivo divulgar la información jurídica, técnica y normativa relacionada con los Centros Comerciales en Colombia; como herramienta de consulta y para el desarrollo de labores y actividades relativas al Régimen de Propiedad Horizontal; con lo cual espero que les sea muy útil en sus quehaceres y actividades relacionados en el área. Además ofrece al usuario una serie de modelos de documentos técnicos como reglamentos internos, manuales de manejo de zonas de comida, recreación, manejo de vitrinismo y conceptos técnicos para la Gerencia del centro comercial, los profesionales y las personas vinculadas al sector de los centros comerciales en Colombia; para obtener información sobre este producto pueden visitar la sección dedicada a este producto en esta página web.
Espero que el contenido de este artículo, les sea de mucha utilidad en sus actividades, la ilustración de estos temas son complemento a los expuestos en esta sección de mi Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artículo.
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Edgar Fernando Martínez Z.
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